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Crise immobilière aux Etats-Unis : risques analogues en Suisse?

Banque cantonale vaudoise, Lausanne, 09.06.2008

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Ces derniers mois, l'évolution des marchés hypothécaire et de l'immobilier a suscité un intérêt grandissant. L'Europe – et en particulier la Suisse – ont été touchées de manière indirecte par le biais des activités des banques commerciales sur le marché hypothécaire américain. Le marché immobilier européen a également été perturbé ces derniers trimestres. Certains pays ont subi un retournement des prix de l'immobilier similaire à celui enregistré aux Etats-Unis. D'autres pays, comme la Suisse, ont quant à eux connu une augmentation constante des prix de l'immobilier.

Ce qui s'est passé aux Etats-Unis est, à certains égards, une crise immobilière classique, comparable à celle que la Suisse a vécue au début des années 1990. Mais la crise de l'immobilier américain s’est transformée en crise des marchés financiers internationaux, compromettant leur stabilité, ce qui a provoqué l'intervention de plusieurs banques centrales. Ces événements confirment l’importance d'une évolution saine du marché de l'immobilier pour une économie.

Force est de constater que le développement du marché de l'immobilier en Suisse a été bien différent de ce qui a pu être observé aux Etats-Unis. Le marché suisse du logement a évolué de manière relativement stable, même si de fortes pressions de la demande peuvent être ressenties dans certaines régions. Actuellement, nous n'observons pas de signes flagrants d'une bulle spéculative qui pourrait aboutir à un brusque retournement de prix. La hausse des prix de l'immobilier de ces dernières années s’explique d'abord par la croissance des besoins et les bonnes conditions de financement. Sur l'arc lémanique, l'exigüité du territoire et la progression rapide de la population résidente ont été des facteurs particulièrement stimulants. Il ne s’agit donc pas d'une évolution spéculative comme à la fin des années 1980. Maintenant que le cycle conjoncturel se retourne dans notre pays, il est très probable que nous allons entrer dans une phase de progression plus modérée des prix.